Rentabilidad alquiler tradicional vs alquiler turístico en Santiago de Compostela
Frecuentemente llegan a nuestra oficina clientes que nos consultan acerca de la gestión de alquileres turísticos en Santiago de Compostela. Se trata de un nuevo nicho de mercado en auge y que ha nacido al calor de las nuevas plataformas de internet como son Airbnb, Homeaway, Wimdu, etc.... En este post, les damos nuestra opinión basada en el conocimiento del mercado de alquiler de Santiago de Compostela, tanto en el formato de alquiler tradicional, como en el de alquiler turístico.
Recientemente se ha publicado un estudio comparando los rendimientos que se pueden obtener con la gestión de un inmueble mediante el alquiler tradicional, respecto al alquiler turístico. Este estudio, lo ha elaborado "Alquiler Seguro" y puede consultarlo aquí.
El estudio se ha realizado concretamente en Madrid, por lo que no es directamente aplicable a Santiago de Compostela. Sin embargo, según nuestro punto de vista se tocan varios temas interesantes que es importante que los propietarios que se plantean el dilema alquiler tradicional vs alquiler turístico en Santiago de Compostela, conozcan.
En primer lugar, es necesario plantearse el incremento de costes que el propietario debe asumir en el alquiler turístico y de los que no debe hacerse cargo en el alquiler tradicional. Concretamente: suministros, teléfono/internent, comunidad, comisiones de portales, etc....
Además de estos costes, existen también otros, como son la limpieza, la atención permanente telefónica durante 24 horas, la gestión de la entrega de llaves, etc... Para que se haga una idea, una empresa profesional le prestará estos servicios con un coste de 70 euros/reserva o el 20% del precio la reserva (la mayor de estas cantidades).
Estos costes son muy elevados y salvo que la idea sea prescindir de los servicios de un gestor profesional y decida dedicarse personalmente a la gestión del alojamiento, nosotros no recomendamos el alquiler turístico, porque posiblemente los rendimientos una vez descontados todos los costes, no resulte rentable.
El estudio realizado en Madrid concluye que para que compense el alquiler turístico vs al alquiler tradicional, es necesario que la ocupación media anual del alojamiento sea superior al 60%. En el caso de Santiago de Compostela, y según nuestra propia experiencia, estimamos que la ocupación media necesaria para que compense el alquiler turístico puede ser similar.
Si consultamos el IGE (Instituto Galego de Estadística) y analizamos la ocupación anual media del sector hotelero en Santiago de Compostela en 2018, vemos que es del 56% aproximadamente, por lo que bajo las premisas aquí analizadas, es difícil que, salvo que la actividad del alquiler turístico se realice como "autoempleo" y que el propietario se encargue personalmente de la gestión de las limpiezas, check-in, check-out, etc... no compensaría el alquiler turístico vs el alquiler tradicional.
Si a estos datos añadimos que en Santiago de Compostela existe una dificultada añadida como es la de la moratoria en la concesión de licencias turísticas en el casco histórico, que es la zona en la que el alquiler turístico podría resultar más rentable, vemos muchas variables que inclinan la balanza hacia el alquiler tradicional.
No obstante, nos gustaría dejar claro que lo aquí expresado es fruto de nuestra opinión y experiencia y asumimos que pueden existir fórmulas o profesionales que consigan mejores resultados o optimizaciones de costes que mejoren los datos aquí ofrecidos. Dicho esto, si finalmente opta por adentrarse en el mercado del alquiler turístico, haga bien los números y déjese asesorar por un profesional con experiencia en el mercado inmobiliario de Santiago de Compostela.
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